فروش واحدهای پیشفروش توسط سازنده در حین اجرا چه ضوابطی دارد؟
باید در قرارداد حدود اختیارات سازنده برای پیشفروش، نحوه تقسیم وجوه دریافتی و تعهد به حفظ حقوق مالک مشخص شود و بهتر است پیشفروشها با امضای هر دو طرف یا با اطلاع رسمی مالک انجام گیرد.
برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیشفروش واحدهای مشارکتی چه باید کرد؟
الزام به ثبت پیشفروش طبق قانون، شفافسازی تعداد واحدهای هر طرف، ممنوعیت فروش مازاد بر سهم، و کنترل مستمر مالک بر قراردادهای پیشفروش از راهکارهای مهم است.
اگر سازنده واحدی را بیش از یکبار به چند خریدار پیشفروش کند، مالک چه مسئولیتی دارد؟
در صورت رعایت نکردن نظارت لازم، ممکن است مالک نیز از سوی خریداران طرف دعوا قرار گیرد؛ به همین دلیل، سازوکار شفاف و نظارت مالک بر پیشفروش در قرارداد باید پیشبینی شود.
تقسیم واحدها بین مالک و سازنده چگونه انجام میشود؟
تقسیم واحدها معمولاً براساس قدرالسهم هر طرف و ارزش واحدها انجام میشود؛ بهتر است روش دقیق تقسیم، طبقات، جهتها و پارکینگها از ابتدا در قرارداد یا پیوست تفکیکی تعیین شود.
اگر بعد از ساخت، ارزش واحدها بهشدت تغییر کند، امکان تجدیدنظر در تقسیمبندی هست؟
اصل بر لزوم قرارداد است و تغییرات بعدی بازار بهتنهایی مجوز تجدیدنظر نیست، مگر اینکه در قرارداد، شرط بازنگری بر اساس شاخص خاصی پیشبینی شده باشد.
تکلیف سرقفلی یا حقوق کسب و پیشه در ملک تجاری در مشارکت چگونه است؟
در املاک تجاری، باید تکلیف حق سرقفلی یا کسب و پیشه، نحوه انتقال آن، جبران حقوق مستأجر یا متصرف فعلی و تقسیم منافع تجاری بین مالک و سازنده بهطور شفاف تعیین شود.
اگر مستأجر تجاری از تخلیه ملک برای شروع مشارکت در ساخت خودداری کند، چه باید کرد؟
مالک باید با توجه به نوع حق مستأجر (سرقفلی یا صرف اجاره)، وفق قوانین روابط موجر و مستأجر و با طرح دعوا یا پرداخت حق و حقوق قانونی، تخلیه را پیگیری کند و این موضوع در برنامه زمانی مشارکت دیده شود.
در صورت بروز عیب اساسی در ساخت (مثلاً نشست ساختمان)، مسئولیت با کیست؟
مسئولیت میتواند بر عهده سازنده، مهندس ناظر یا حتی طراح سازه باشد؛ اما در برابر خریدار، اصل بر مسئولیت اشخاصی است که در ساخت نقش داشتهاند و قرارداد باید نحوه رجوع به آنها را مشخص کند.
آیا سازنده بعد از تحویل، نسبت به عیوب پنهان ساختمان مسئول است؟
در صورت اثبات عیوب اساسی و پنهان، ممکن است سازنده برای مدتی که عرفاً برای بروز آن عیوب متصور است، مسئول جبران خسارت یا تعمیر باشد؛ بهتر است در قرارداد، مدت ضمانت فنی پیشبینی شود.
نحوه تنظیم وکالتنامه به نفع سازنده در مشارکت باید چگونه باشد؟
وکالتنامه باید محدود، مشخص، قابل کنترل و ترجیحاً زماندار باشد و از اعطای اختیارات کلی و غیرقابل عزل بدون تضمین کافی به سازنده پرهیز شود.