کی از مهمترین نکاتی که هنگام خرید یا فروش ملک باید به آن توجه کرد، بررسی موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در طرحهای عمرانی یا توسعه شهری شهرداری است. بسیاری از خریداران بدون اطلاع از این موضوع، ملکی را خریداری میکنند که در طرح تعریض خیابان، فضای سبز یا توسعه معابر قرار دارد و بعدها دچار مشکلات جدی میشوند
ملک در طرح شهرداری یعنی چه؟
منظور از «ملک در طرح» این است که شهرداری یا سایر نهادهای عمومی (مانند راه و شهرسازی، سازمان قطار شهری و…) برای توسعه شهر، طرحی مانند خیابانکشی، تعریض، احداث پارک، مدرسه یا ایستگاه حملونقل تصویب کردهاند و تمام یا بخشی از ملک شما در محدوده این طرح قرار گرفته است.
در این صورت:
- ساختوساز روی ملک با محدودیت مواجه میشود؛
- ممکن است شهرداری از صدور پروانه جلوگیری کند؛
- امکان تملک و تخریب ملک توسط شهرداری وجود دارد.
استعلام ملک در طرح چگونه انجام میشود؟
برای اطلاع از اینکه یک ملک در طرح شهرداری قرار دارد یا خیر، باید حتماً استعلام رسمی از شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری دریافت کنید. مواردی که باید استعلام شوند عبارتاند از:
- طرح تفصیلی یا جامع شهری
- طرحهای مصوب شورای عالی شهرسازی
- طرح تعریض معابر یا خیابانها
- طرحهای خدمات عمومی مانند مترو، مدرسه و فضای سبز
استعلام طرح شهرداری یکی از مهمترین مراحل قبل از خرید ملک است و نباید فقط به گفته مالک یا مشاور املاک اکتفا کرد.
آیا خرید ملک در طرح شهرداری مجاز است؟
خرید این املاک ممنوع نیست، اما با ریسک بالایی همراه است. در واقع:
- اگر ملک در طرحهای بلندمدت باشد (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ سال آینده اجرا شود)، ممکن است شهرداری فعلاً اجازه ساخت بدهد، ولی بعداً ملک را تملک کند.
- اگر ملک در طرحهای کوتاهمدت و اجرایی قرار دارد، احتمالاً هیچ مجوزی برای ساختوساز صادر نمیشود و عملاً سرمایهگذاری در آن زیانآور خواهد بود.
در صورت خرید چنین ملکی، توصیه میشود در مبایعهنامه شرط فسخ یا کاهش ثمن در صورت توقیف ساختوساز گنجانده شود.
آیا شهرداری موظف به پرداخت خسارت است؟
بله، طبق قانون:
- اگر شهرداری ملکی را در طرح عمومی قرار دهد و تا مدت معینی (معمولاً ۵ سال) برای تملک یا اجرای طرح اقدامی نکند، مالک میتواند درخواست آزادسازی ملک یا مطالبه خسارت کند.
بر اساس آرای دیوان عدالت اداری، اگر شهرداری بدون پرداخت خسارت یا تملک قانونی، مانع استفاده مالک از ملک شود، این اقدام خلاف قانون است و میتوان از طریق دادگاه اقدام نمود.
آیا میتوان روی ملک در طرح ساخت و ساز کرد؟
خیر، در اکثر موارد شهرداری به چنین املاکی پروانه ساخت نمیدهد. حتی اگر موفق به ساخت شوید، ممکن است در زمان اجرای طرح، ملک شما تخریب شود و بدون دریافت کامل خسارت از بین برود.
در مواردی ممکن است شهرداری اجازه ساخت با تعهد تخلیه در زمان اجرای طرح بدهد، اما این روش هم ریسک بالایی دارد.
راهکارهای حقوقی در برابر ملک در طرح
- اخذ استعلام کتبی از شهرداری قبل از خرید
- استفاده از شرط فسخ در مبایعهنامه
- طرح دعوی الزام شهرداری به پرداخت قیمت عادله یا آزادسازی ملک
- گرفتن مشاوره از وکیل متخصص املاک و دعاوی شهرداری
