خرید ملک، چه برای سکونت باشد و چه سرمایهگذاری، یکی از مهمترین تصمیمات مالی در زندگی هر فرد است. با وجود قیمتهای بالا و پیچیدگیهای حقوقی، کوچکترین سهلانگاری میتواند خسارات مالی سنگین و حتی از دست رفتن کامل سرمایه را به دنبال داشته باشد.
در این مقاله به بررسی ۵ مورد حیاتی قبل از خرید ملک میپردازیم که رعایت آنها، ریسک معامله را تا حد زیادی کاهش میدهد.
1. بررسی سند مالکیت | از جعلی بودن تا نوع سند
اولین و مهمترین قدم در خرید هر نوع ملک، بررسی دقیق سند مالکیت است. سند رسمی نشاندهنده مالک قانونی ملک است. پیش از خرید:
- نوع سند را بررسی کنید (ششدانگ، مشاع، وکالتی، قولنامهای و…)
- مطمئن شوید سند جعلی نیست (از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد)
- در صورت سند مشاع، سهم مالک و نحوه استفاده از مشاعات را بدانید
- از خرید ملکهایی که فاقد سند رسمی هستند خودداری کنید یا با دقت و مشاوره حقوقی پیش بروید
2. استعلام بدهیها و ممنوعیتهای حقوقی ملک
ملک ممکن است دارای بدهی، توقیف یا بازداشت قضایی باشد. پیش از خرید باید با دریافت استعلام ثبتی و مفاصاحسابها مطمئن شوید که:
- ملک در رهن بانک یا شخص ثالث نیست
- ملک تحت بازداشت یا توقیف قضایی قرار ندارد
- عوارض شهرداری، مالیات و حق انشعابات بهروز پرداخت شده است
- فروشنده مالک قانونی و بدون مانع انتقال ملک باشد
در صورت وجود این محدودیتها، امکان انتقال رسمی وجود ندارد و ممکن است معامله باطل شود یا بعدها با دعوای حقوقی مواجه شوید.
3. دریافت پایان کار و عدم خلافی ساخت
یکی از مهمترین اسناد در خرید ملک (بهخصوص آپارتمان)، گواهی پایانکار از شهرداری است. این گواهی نشان میدهد که ساختوساز مطابق با پروانه بوده و خلافی ندارد.
اگر ملکی پایانکار نداشته باشد:
- احتمال جریمه و تخریب بخشهای غیرمجاز وجود دارد
- گرفتن سند رسمی برای خریدار دشوار میشود
- در معاملات آتی یا دریافت وام مسکن به مشکل میخورید
در کنار پایانکار، حتماً برگه عدم خلافی را نیز از شهرداری دریافت کرده و مطمئن شوید ملک بدون تخلف ساخته شده است.
4. بررسی مجوز ساخت و مطابقت آن با ملک موجود
گاهی آنچه ساخته شده با آنچه در مجوز آمده متفاوت است؛ بهویژه در املاک نوساز یا پیشفروش. قبل از خرید:
- پروانه ساخت و نقشههای تاییدشده را بررسی کنید
- با مراجعه به شهرداری مطابقت طبقات، متراژ، تعداد واحدها و کاربری را بررسی کنید
- در مورد پیشفروشها، مجوز پیشفروش و دفترچه اطلاعات ملک را بخواهید
نادیده گرفتن این مورد ممکن است موجب بطلان معامله یا بروز مشکلات حقوقی در آینده شود.
5. تنظیم قرارداد رسمی و دریافت کد رهگیری
حتی اگر همه چیز درست باشد، یک قولنامه دستی یا قرارداد شفاهی نمیتواند از حقوق شما در برابر سوءاستفادهها محافظت کند.
حتماً:
- قرارداد را در بنگاه رسمی دارای کد رهگیری تنظیم کنید
- مفاد قرارداد را با کمک مشاور حقوقی بررسی و کلیه شروط لازم (تحویل، خسارت تأخیر، وضعیت اسناد و…) را قید کنید
- هویت فروشنده و مدارک شناسایی او را با سند تطبیق دهید
- مبلغ را مرحلهبهمرحله و مطابق با پیشرفت کار یا تحویل سند پرداخت کنید
کد رهگیری به شما اطمینان میدهد که معامله شما در سامانه ثبت املاک به ثبت رسیده و مالک نمیتواند ملک را به شخص دیگری بفروشد.
